Без рубрики
Нет комментариев
Такую сумму могут ежегодно взимать с лендлордов после налогообложения ЗПИФов, а по факту их заплатят покупатели квартир.
На этой неделе рынок недвижимости был щедро одарен вниманием законодателей. Сначала Госдума приняла поправки в Налоговый кодекс, и теперь закрытые ПИФы (ЗПИФ) обязаны будут платить налоги на имущество, внесенное в них. Затем президент поручил депутатам до конца осени принять закон об изъятии неиспользуемых земель, и, наконец, чиновники неожиданно заговорили о запрете продаж недостроенного жилья.
Землевладельцев касаются все три закона, но по-настоящему ударит по ним только первый, потому что проблему неиспользуемых земель решить проще простого: их надо начать обрабатывать. Кроме того, у многих лендлордов есть земли, которые для бизнеса не годятся, они бы и рады их продать, да никто не покупает.
Вернемся к налогам. ФСФР подсчитала, что в нашей стране 40% всех ПИФов – фонды недвижимости, а создаются они для того, чтобы уйти от налогов. Действительно, львиная доля подмосковных землевладельцев упаковывает землю в закрытые ПИФы недвижимости (ЗПИФН). Это цивилизованный инструмент управления активами, они прозрачны для держателей паев и безопасны для покупателей земли. Продать землю, внесенную в ПИФ, проще той, что числится на балансе ООО. Конечно, ПИФы удобны и возможностью сократить налоговые издержки. Но надо понимать, что не все земли вносятся в ПИФы.
К примеру, сельхозземли в закрытые фонды мало кто упаковывает: налоги на них ниже расходов на регистрацию и формирование ПИФов. ЗПИФНы нужны для дорогих земель, а самыми дорогими на рынке считаются земли в категории «многоэтажное жилищное строительство». Те самые, на которых и должно строиться доступное жилье для наших граждан. В ближнем Подмосковье квадратный метр таких земель по кадастровой стоимости может стоить 60 000–80 000 руб, а налог с них взимается из расчета 0,03% от стоимости в год. Если взять стоимость в 60 000 руб. за метр, то за участок в 100 га собственник должен заплатить $60 млн ежегодного налога.
Вот почему 70% таких наделов частные землевладельцы всегда старались вносить в ЗПИФНы. Весь секрет в том, что, получив разрешение использовать землю под многоэтажную застройку, нельзя сходу начать рыть котлован. Надо получить предпроектную документацию, получить разрешение на строительство, согласовать строительство во всех инстанциях. Если участок больше 10 га, то на это уходит три–пять лет, а потом еще от двух до десяти лет – на само строительство. И все это время надо платить налоги. За пять лет набежит $300 млн. Если проект комплексный и рассчитан на много лет, то и больше.
До принятия налоговых поправок этих колоссальных затрат девелоперам удавалось легко избежать, и они
1436
не включали в строительную смету статью о налоговых издержках на землю. Теперь эта статья появится, а расходы будут закладываться в стоимость жилья. И при такой большой сумме расходов цены на квартиры могут вырасти существенно. Добавим сюда свежую идею о запрете продаж на строящееся жилье, которая не даст покупателям возможности сэкономить за счет покупки квартиры на ранней стадии строительства, и получим возврат к докризисным ценам.
Думаю, что не стоило торопиться с налогами для ЗПИФов еще пару лет. Надо было дать бизнесу возможность набрать обороты после кризиса. Или же решить эту пресловутую проблему получения документов на строительство, сократив ее до разумных сроков.
Ведь землевладельцы вряд ли массово откажутся от использования фондов, потому что это инструмент цивилизованного рынка. Жаль только, что за все заплатит конечный покупатель.